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基礎設施REITs來了 持有型房產REITs還會遠嗎? 
   2020-5-8   贏商網 行業分析師 蘇珊 

核心提示:贏商網將深入解讀:公募REITs是什么?對資本市場意味著什么?為什么在這個時點推出公募REITs?不動產領域將迎來什么樣的變化?

4月30日,中國證監會、國家發展改革委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(以下簡稱《通知》),正式啟動基礎設施領域的公募REITs試點工作。這標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

《通知》的發布是中國REITs市場建設的一個里程碑式的事件,公募REITs試點對于中國不動產投融資體制改革具有重大意義,其重要性可以比肩注冊制試點對于A股市場改革的意義。

贏商網將深入解讀:公募REITs是什么?對資本市場意味著什么?為什么在這個時點推出公募REITs?不動產領域將迎來什么樣的變化?


 01

《通知》的政策要點有哪些?

REITs(Real Estate Investment Trusts),即不動產投資信托基金,是一種通過發行股份或收益憑證匯集多數投資者的資金,由專門投資機構進行不動產投資經營管理,并將投資綜合收益,按高額比例分配給投資者的一種信托基金。

通俗地講,類似于股票基金,只不過募集資金投向的是不動產組合。

?《通知》闡述了基礎設施REITs的優點

基礎設施REITs是國際通行的配置資產,具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點,能有效盤活存量資產,填補當前金融產品空白,拓寬社會資本投資渠道,提升直接融資比重,增強資本市場服務實體經濟質效。

短期看有利于廣泛籌集項目資本金,降低債務風險,是穩投資、補短板的有效政策工具;長期看有利于完善儲蓄轉化投資機制,降低實體經濟杠桿,推動基礎設施投融資市場化、規范化健康發展。

?《通知》明確了基礎設施REITs 試點項目要求

聚焦重點區域:優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域,支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。

聚焦重點行業:優先支持基礎設施補短板行業,包括倉儲物流、收費公路等交通設施,水電氣熱等市政工程,城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施,以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

聚焦優質項目:具有成熟的經營模式及市場化運營能力,已產生持續、穩定的收益及現金流,投資回報良好,并具有持續經營能力、較好的增長潛力。

加強融資用途管理:發起人(原始權益人)通過轉讓基礎設施取得資金的用途應符合國家產業政策,鼓勵將回收資金用于新的基礎設施和公用事業建設,重點支持補短板項目,形成投資良性循環。



北京大學光華管理學院教授張崢認為,試點項目要求的設定有兩個重要的出發點:一是為REITs長期健康發展開創一個良好的開端,二是服務于國家發展戰略。要進一步提升基礎設施建設的質量和水平,必須逐步擺脫靠各類杠桿融資來支撐投資的傳統邏輯,發展建設理念的落地應依靠一個多層次、市場化的投融資體制。作為不動產資產定價的“錨”,REITs對于提升不動產投資的投資效率,優化資源配置至關重要。

短期看,為應對疫情影響和經濟下行壓力,通過REITs市場可以盤活存量資產,支持經濟重啟;長期看,REITs市場建設將成為解決中國不動產投融資體制諸多結構性問題的破題之作,能有效填補中國資產管理市場的產品空白,拓寬社會資本的投資渠道,滿足居民理財、養老金、社保資金的投資需求,推動經濟高質量發展,助力中國經濟轉型升級。


 02

 經濟下行催生 REITs 登上舞臺

REITs最早集中在持有型房地產領域,后廣泛應用于無線通訊設施、港口、收費公路、電力設施、物流倉庫等。這兩大類資產的REITs市場均運行良好,發展成熟。

相較應對危機的短期手段而言,REITs 更像是穩定長期市場和信心的壓艙石。

目前,全球有42個具備REITs制度的經濟體。從國際及中國港臺 REITs 市場的誕生背景看,經濟下行、不動產市場疲軟帶來資產價格下行風險,都是催生 REITs 登上歷史舞臺的重要因素。

美國

美國幾個重要 REITs 法案都是在 GDP 增速及資產價格增速回落的背景下出臺的。1958年美國經濟增長跌入負值區間,戰后大量房地產供應無法消化。不過20 世紀 90 年代初期的美國商業地產泡沫破滅才真正將REITs模式推到了前臺,行業進入大爆發時期。當時銀行賬面上有著大量的房地產貸款,而作為貸款抵押物的房價地產價格出現明顯疲軟的跡象,REITs 的推動使得囤積在銀行的不動產資產有了承接的機構。

日本

日本與美國情況類似,REITs 登上歷史舞臺前,日本國債收益率、GDP 增速、房價增速持續下降長達十年。

新加坡

1997年發生亞洲金融危機,余波還未散去時,銀行內的壞賬高企使得民眾不愿回到房地產市場,整體市場十分低迷。1999年新加坡證券交易所審核委員會提出設立上市財產信托,5月頒布《財產信托指引》,并在次年11 月進行了更新。2001年新加坡最大的房地產開發商之一凱德集團嘗試在新加坡發行REITs。

香港

在 SARS過后,香港經濟疲軟,為豐富投資品種、鞏固國際金融中心的地位,2003年7月,《房地產投資信托基金守則》頒布,奠定了香港 REITs 的法律基礎。

2008 年后隨著金融危機的逐漸緩和,香港 REITs 發展迅速,租金水平始終保持高位,即使在房價大幅上漲的背景下 REITs 也獲得了較高的租金收益率。

經過多年的發展,截止 2019 年末香港 REITs市值超過 2700 億港幣。

臺灣

在與香港類似的背景下,為發展經濟、活絡不動產市場,臺灣 REITs 相關條例在 SARS進入尾聲的 2003 年 7 月出臺。2003 年 7 月,《不動產證券化條例》頒布,允許 REITs 成立。2005 年臺灣 REITs 首上市后迎來快速發展期。

自 1960 年美國首次推出 REITs 以來,縱觀全球各經濟體 REITs 的推出,其目的有兩種:一,在經濟或不動產市場遭遇困難時,通過 REITs 加速資金流向市場,提升社會投資水平;二,部分國家推出 REITs 主要為增強本國不動產競爭力。歸結起來,都是在不動產市場需要資金時將 REITs 推出。



03

基礎設施REITs來了,持有型房地產REITs還遠嗎?

《通知》目前只明確了基礎設施領域REITs試點。

證監會有關負責人指出,從基礎設施領域突破REITs是比較好的選擇,中國形成了大量優質的基礎設施項目;通過REITs進一步拉動投資;尤其在當下房地產調控的前提下,REITs不會對房地產構成影響。

從全球REITs的發展經驗來看,基礎設施與持有型房地產是REITs的兩大類基礎資產。以美國為例,零售業REITs是占比最大的品類。



這主要是由于零售業REITs存在明顯的收益特點:

隨著時間的推移,租金收入可以穩步提升。

在基準租金的基礎上,REITs 的業主還會根據商戶的總營業額收取營業額租金。一方面,這使得 REITs 業主能夠了解租戶的經營收益,適當調整租金水平獲得最大化收益;另一方面, 在經濟出現衰退時,可通過內部租金收取的結構化調整維持在蕭條時期的自身收益能力。

零售業 REITs 的資產提升計劃對提高凈物業收入與資產價格效用是顯著的。可以在不增加物業占地規模的情況下推動REITs收益持續增長數年。

購物中心作為REITs投資標的存在很明顯的租客粘性。與寫字樓、工業、住房租客不同,零售租客很少輕易遷址,大型零售客戶的租賃協議一般為長期協議。

以上這些特性使得零售物業一直處于正增長的情況當中。按照美國一般定義,零售業REITs投資標的一般為占地面積40000英尺以上的商業中心與購物中心( Malls、 OUTLETS、 Shopping Centers 等) ,并有大型零售品牌入駐加持。根據國際購物中心協會(ICSC)統計的數據顯示,美國本土中,1150 座已注冊的購物中心中 59%被 REITs 所持有( 2014 年數據),而若僅計算中大型購物中心,被 REITs 持有比例提升至 80%。

業內人士指出,疫情影響下,市場非常渴求逆周期的管理工具,建議REITs試點盡快放開到住房租賃以及商業地產,為租購并舉政策提供支持,也為傳統房地產企業提供轉型之路。


 04

 政策利好之下,資產本身的質量才是核心

REITs對資本市場的影響是深遠的。成熟的美國市場中,REITs和ABS為廣義的商業地產市場提供了2萬億美元的資金,超過了銀行的商業地產抵押貸款規模(1.7萬億美元),但中國當前商業地產的證券化規模不及美國1%。

在此背景下,中國的地產企業要想大規模拓展商業物業,須將輕資產和多元化結合。

長期看,中國城市化進入下半場,城市發展模式和房企盈利模式全面轉變。從“產銷模式”到“資管模式”轉變,從“買地造房賣房”向“資產整合優化運營”轉變。

與傳統的開發商銷售模式不同,資產管理的獲利模式在于持有過程中,通過對資產運營的提升獲取資產增值和持續性收入。商業邏輯從“ 資產獲取- 開發- 銷售 ”轉換成“ 投- 融- 管- 退 ”,并且是以資產退出為起點,倒推資產獲取的判斷標準和運營管理要求。

衡量項目投資回報率達標的一個重要指標是,能否正杠桿退出。而決定能否退出的核心問題是資產本身的質量。

通常來說,商業物業常用的回報率指標是Ebitda Yield,等于物業息稅折舊及攤銷前利潤/物業總投資,這是持有型項目每年的凈營業收入回報率,分子反映商業管理部門的運營能力,分母反映投資部門對于投資機會的把控和議價能力。

結合購物中心資產管理及國盛證券研究,一般認同項目第三年末 EBITDA Yield大于6%為合格,6.5%為優秀。這主要是考慮到經營性物業貸款利率在4%~6%左右。



目前,作為重要退出途徑的大陸類REITs平均票面利率5.5%左右,考慮到利息覆蓋倍數和發行成本等因素,商場一般要做到6%的回報率才能實現正杠桿退出。

此外,還要求較低的資本成本。西蒙(Simon Property)、西田(Westfield)等持續做投資型物業的公司,特點之一即是擁有較低的資本成本。

低融資成本是標桿運營企業的共性,也是管理規模實現有質量成長的門檻。行業租金收益率相對較低的大環境下,融資優勢意味著更寬闊的生存空間。

基礎設施REITs已來,持有型房地產REITs也應為期不遠。在新的資本市場格局下,三類公司可能成為主導:一是重資產的資源掌控者;二是多種細分市場的輕資產專業運營商;三是精通地產投融資和證券化產品設計的房地產基金類公司。讓我們一起見證這個里程碑式政策出臺后的風云變動。


 
 
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