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寫字樓轉折年-2019年金融街控股租金盤點 
   2020-5-15   購物中心資產管理 


魔都有陸家嘴,帝都有金融街,中國持有型物業皇冠上的明珠—一線城市核心地段寫字樓,是這兩家的基礎資產。當其他開發商在探索通往羅馬的大道時,這二位直接就生在羅馬。公眾號前文《陸家嘴寫字樓租金分析》中,淡市行情中陸家嘴的跌幅非常明顯。那同為寫字樓大戶的金融街表現又怎么樣?

01  出租率整體穩定,部分下滑

上市平臺公司中,除位于北京金融街的幾項核心資產外,還有德勝國際中心、月壇中心以及上海、天津等商業及寫字樓項目。北京金融街作為一行兩會等國家金融管理部門所在地,聚集了大量的金融機構、總部企業,稀缺性導致金融街區域一位難求、寫字樓歷年空置率均為全市第一。根據DTZ報告,金融街長年空置率均在5%以下,2019年4季度空置率僅2.9%。

即使在行業下行年,北京金融街區域表現出了較強的韌性,金融街中心、金融大廈、金融購物中心、通泰大廈等項目保持著接近滿租的狀態,但非核心商圈項目及聯合辦公型項目出租率明顯下滑,月壇中心金融集出租率從97%下滑至63%,德勝國際中心出租率由95%下滑至75%。外地項目中,天津的兩個寫字樓項目同樣表現除了明顯的下滑。


02  租金坪效表現強者恒強
北京金融街區域的租金有多高?CBRE曾有一個報告顯示北京金融街區域的租金單價甚至高于香港九龍,排名全球第三位。根據DTZ報告顯示,自2012年開始,北京金融租金單價即開始一騎絕塵,與其他商圈差距越拉越大。


具體到金融街控股各項目租金表現,顯示出冰火兩重天的差異。北京金融街區域金融街中心實現逆勢大漲16.3%,而同區域內的其他項目基本為持平或者微跌,金融大廈微跌3%,美晟國際廣場基本持平,月壇中心由于金融街出租率影響,租金收入跌幅較大達27%。非核心商圈項目德勝國際中心租金下跌23%。天津項目租金單價與北京項目差距巨大,2019年租金坪效不到2.0元,兩個項目租金均微跌。

03   一線寫字樓受追捧

2019年金融街控股投資性房地產賬面余額為 396.9 億元,其中,完工的存量投資性房地產賬面余額 315.9 億元,在建投資性房地產賬面余額 81.0 億元,備受市場追捧的一線寫字樓資產估值單價遠高于商業,但天津等二線城市寫字樓則出現估值單價腰斬的情況。
2020年4月,以金融街中心為底層資產的“金融街中心資產支持專項計劃”在深交所成功發行,發行總規模80億元人民幣,優先級證券評級AAA,發行利率2.8%,創國內CMBS優先檔歷史最低發行利率,表現出資本市場對于核心商務區寫字樓的高度認可。

 
 
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