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專訪王永平:商業地產行業迎來進化和分化 
   2020-5-14   騰訊房產 


      【騰訊房產訊】新冠疫情下,以線下營銷和人流聚集為主要特點的商業地產,成為了“重災區”。全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平在接受騰訊獨家專訪時,用“前所未有”和“空前嚴重”,來形容疫情對于行業整體的沖擊。


       在他看來,這種“空前嚴重”的影響體現在多個方面:客流量減少、商鋪關閉、空置率上升、租金下滑……甚至于未來的投資預期、市場信心,以及商業地產企業在經營策略和產品形態方面的調整變化等。


       “活下去”,這個說法在專訪中被王永平反復提及。他表示,現金流告急的情況下,有很多商業地產企業都在擔憂“能不能活過半年”,未來可能會出現較大規模的商鋪“閉店”和商場“倒閉”的情況。


       對于行業未來的發展趨勢,王永平用“進化”和“分化”來加以闡釋:“進化”更多體現在行業的數字化、信息化提升;“分化”則是在疫情沖擊下,行業從業企業或將迎來一輪大規模的“洗牌”。


疫情對行業影響:“前所未有”、“空前嚴重”


       在王永平看來,相較于2003年的SARS疫情,此次新冠疫情對于商業地產沖擊更嚴重的原因在于兩方面:空間上,全國規模的封城閉店,導致商業活動停滯;時間上,疫情直接沖擊了包括新年在內的上半年所有商業地產黃金銷售時段。


       而這種沖擊體現在宏觀到微觀的各個層面。宏觀層面來看,商業地產企業現金流全面告急,甚至有的企業擔憂“能不能活過半年”;同時疫情下市場資金緊張,商業地產資產交易情況不理想,無人愿意“接盤”,未來投資信心也嚴重受挫。


      而在微觀層面,首當其沖的便是客流量的嚴重縮減。根據行業機構發布的《中國實體商業客流桔皮書》測算,疫情預計將造成全國購物中心客流量銳減33億人次。除超市業態外,服飾、餐飲、影院、親子等業態幾乎“人跡罕至”,成為“重災區”。盡管目前大部分商業已經重新開張,但人流量和銷售額也僅能達到正常水平的30%-40%。在這樣的情況下,商戶減租免租的呼聲不斷提高,有商戶甚至直言“不免租就閉店”。


行業應對舉措:多措并舉但效果“相當有限”


       面對疫情沖擊,商業地產企業紛紛開啟各種應對舉措用以“自救”。王永平介紹,目前各企業已經陸續采用減免租金、轉戰線上、貸款抵押背書、員工共享等方式來進行應對。


       “減免租金”是行業普遍采用的手段。據媒體報道,疫情期間,包括萬達商管、華潤置地、萬科集團、佳兆業、星河控股、時代中國、美的置業、花樣年、大悅城控股等大量主流地產企業,均推出了“免租”或“減租”政策,以期緩解商鋪營運壓力。據公開數據,截至目前全國已有超過80家房企減租超過50億元。


       但在王永平看來,這樣的減免租金舉措,更多是企業單方面的行為,銀行方面目前仍然沒有針對商業地產企業加大信貸力度或減息的支持舉措。因此對于企業來說,減免租金在“輸血”中小商戶的同時,也意味著企業利潤的下滑。


       “轉戰線上”的舉措同樣不被看好。王永平認為,傳統商業地產企業缺乏線上平臺的渠道和用戶積累。據全聯房地產商會商業地產工作委員會調查,大多數購物中心線上收入占比在個位數,一線購物中心中,有的項目線上業務占比僅為1%左右;同時,品牌商進行線上交易,其銷售額并不計入商場的銷售業績。而目前有部分商場嘗試將自有的線上渠道提供給商戶使用,其效果同樣是“杯水車薪”。


      但他特別指出,盡管商場鮮有通過線上提升銷售業績的情況,但品牌商戶卻偶有成功案例。以化妝品牌林清軒為例,該品牌即依靠此前積累的百萬級別社群粉絲用戶量,在疫情期間通過強運營實現了逆勢增長。


      此外,還有商場通過對商戶的銷售業績進行背書的形式,幫助商戶進行貸款信用擔保,以解決其貸款融資難題;而部分業態之間,例如餐飲業態和超市業態,通過員工共享的形式,一定程度上解決了用工成本的問題。


行業未來發展:“活下去”是唯一的硬道理


      王永平坦陳,新冠疫情確實很大程度上暴露了商業地產“行業的脆弱性”,特別是數字化程度不高和差異化競爭優勢缺失的問題。


      他指出,面對疫情,數字化、信息化水平不夠,導致商場在客流“消失”的情況下,對于“客戶是誰、在哪里、想要什么、如何取得聯系”這樣的問題全都無從下手;而在過去經過多年探索形成的、線下實體商場最為引以為豪的“體驗式商業”,也由最大的差異化優勢,一下成為受沖擊最明顯的“重災區”,為行業帶來了更大的困惑。


       談及行業的未來走勢,王永平表示,疫情對于商業地產行業造成的損失“不可逆”且將持續很長時間。“在當前的形勢下,對于商業地產企業來說,‘活下去’才是唯一的硬道理,要盡量‘按兵不動’,保持現金為王。”他如是說。

(文/蔡宏志)

 
 
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