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周以升:從資本端解讀未來商業地產新機會在哪? 
   2020-4-24   贏商網 

雖然疫情讓行業受到重創,但重(zhong)創之下能夠帶來重(chong)創的機會,處在時代的浪潮拐點,商業地產正悄然變化……

站在時代的橋頭,我們共同瞭望,2020年的商業地產會出現哪些新風口、新趨勢、新生態?

為此,贏商網聯合中城商業研究院,共同發起“重(zhong)創?重(chong)創!”2020中國購物中心年度發展報告發布會暨二季度商業地產市場展望研討會。高和資本聯合創始人周以升從資本端角度對商業地產市場未來發展做出展望。

一、疫情下資本層面形勢嚴峻

疫情對收入、對成本、對現金流都有影響,從資本角度第一個要問的是還貸款的問題,在疫情沖擊當中商業地產各個業態能不能挺過去?

從定性的角度來看,各個業態里面比較難的是酒店,其次是購物中心商業類。購物中心的現金流沖擊很嚴重。免租、出租率變化比較明顯。然而對可支配現金流影響最大的是收繳率。假設租金減免一個月,正常來講購物中心都會這么做,出租率有5%的下降,收繳率如果在70%,企業償還經營性抵押貸款等融資將會面臨巨大挑戰。

這里面有一些應對的措施,包括可能前期銀行貸款也要求有一部分的準備金,可能包括集團支持一部分現金流,現有融資還本付息是非常嚴峻的,一些企業將會面臨生死考驗。這種情況下的話怎么來判斷這個市場的走勢?從資本層面,大家也在觀察和猶豫。

疫情中中國市場最大的問題是數據來源,商業不動產市場里面沒有統一實時的數據。不過,從全球來看,這次疫情沖擊對中美兩國來講是對稱性的沖擊,因此以美國市場的變化作為觀察對象,對中國是有一定的啟發性的。資本市場最有代表性的就是REITs,包括抵押REITs和權益REITs,兩個市場。

美國在兩個市場當中股價都是腰斬的,權益型REITs底層資產都是商業物業,股價跌50%,在杠桿率50%左右的情況下,就意味著資產的價格基本跌25%。,估值下調很明顯。當然,REITs價格下調和流動性緊張有關系,與投資人對REITs的貸款違約風險顧慮也有關。

回到中國市場,這個市場里面哪一些增量的因素在里面?從銀行的融資,包括央行的流動性來看,由于宏觀調控的原因,除了高等級的證券化市場,從銀行和非標融資來看并不覺得融資環境有改善。其他的因素比如說外資,要非常冷靜來看待,絕對不可按照過去的歷史來判斷這個市場。現在這個市場不是一個正常的市場,它是危機當中的市場。在這種情況下,外資不會像過去2年那樣激進。

公募REITs市場會怎么樣?公募REITs在中國推動15年的時間,年前中國的政策的準備工作在真正告一段落,過去沒有準備好,政策和支持性的文件都沒有,到現在為止是比較清晰的。

從中國REITs推出的必要條件來看,沒有核心障礙,在特定的結構之下,稅務不是一個障礙。最后是估值的問題,疫情中資產價格的重估可能使中國商業不動產在未來的五年之內出現第一次的正息差,前提是有優秀管理能力作為支撐,現金流水平可以穩定下來。

二、購物中心盤活和紓困的方法

第一個案例是北京愛琴海購物中心進行商改辦。從商業運營角度來講,愛琴海運營非常好,但是從坪效來講,跟辦公或其他的業態之間還是有落差。這個10萬平米的項目,我們在并購后將改造成一個國際甲級辦公樓,當然投資額度會比較大,超過40億元。

第二個是去年在北京大興區的收購的購物中心,這是一個困境盤活案例。原先的業主杠桿率比較高,經營比較弱,陷入困境。這里面非常復雜,涉及到清稅、清租、改造和商場運營,我們聯合中糧大悅城,各投資50%收購物業并進行改造運營,預計在今年年底和明年年初開出來。這類改造通過金融和運營的手段結合在一起共同盤活,就是一個行業紓困、盤活和重構的過程。

第三個是北京順義別墅區的社區商業項目歐陸廣場,原來的業主經營能力所限,同時也有資金的需求,我們用友好收購的模式進行小型改造,讓它的租金和價值得到提高。

總之,行業確實處在一個動蕩的時候,目前的市場是一個危機市場,現在的投資模式是一種危機的投資模式。這種情況下投資機構的投資節奏和投資意愿大幅度放緩。對我們來說,我們覺得行業的痛點更大,這也是我們和泰國正大集團發起100億元投資基金,布局中國商業不動產的主要原因。我們希望成為行業的白馬騎士,能夠在企業紓困當中貢獻力量。我們對中國市場的未來仍然充滿信心。

 
 
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