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王永平:損失需共擔 政策應可測 升級待融合 
   2020-2-9   金融界上市公司研究院 

在全國上下團結戰疫之際,多家商業地產對商鋪實行減免租金。據全國最大的商業地產行業組織全聯房地產商會商業地產工作委員會統計,截止2月3日,旗下共有79家購物中心會員單位宣布為租戶減免租金。但與此同時,“減免租后商業地產企業的損失誰來承擔”的話題也成為行業私下關注焦點。

全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平指出,現在行業內的擔心與焦慮的有二個:一個是疫情何時可控?經營何時正常化?另一個是自己的經營損失找誰分擔?如何擔?僅靠購物中心一方道義層面的扶助是不夠的,也是不可持續的,亟待建立一套完整的企業應急損失賠償機制。

他提出,要從不確定的政策明確為確定性的法律;要從企業間的道義扶持明確為各方的法律責任;要從事態結束后企業等政策扶持轉變為企業在事發前即可預知政策界限;要從單一的乙方向甲方轉嫁損失轉變為包括政府、銀行、保險機構在內的多方共擔機制。

地產商減租金還被斥“忽悠人”

“此次商業地產在減免租金過程中也出現了一些發人深思的現象,例如有不少地產商主動公開減免商戶部分租金,他們自認為出于道義與擔當,但是有些商戶不僅沒有心懷感激,反而公開提出是業主方在忽悠人,聲稱免租是理所當然的。這兩者為什么預期不一致?地產商聞聽之后也很憋屈。據悉,有知名商業地產商高層第一時間聯系王會長,對商戶的說法表示不理解、不認可,認為地產企業也是受害者,同樣承擔著員工工資、銀行利息等一系列巨額資金壓力,不能讓這個重擔全壓在自己一方的身上。

王永平表示,過去這些年,我們國家經歷了大洪災、SARS、汶川地震等多數重大不可抗災難,無不對于商業經營造成重創。雖然每次都有企業互助與國家政策扶持,大家多數也都抗過來了,但是缺乏深入總結,沒有形成制度化,是以國家臨時性、一次性政策體現,這其實是不利的。

發達國家在災害立法方面都有明確的規定,例如日本通過法律形式能夠使各方主體明確自己責任和權利,并且通過法律制度和流程,讓各相關方形成良好的預期,推動事情解決。“以商業地產為例,如果明確地產商需要對商鋪減免租金形成義務,需要對員工支付工資形成義務,那么政府對地產商有怎樣的補貼,同時保險機構、銀行機構能夠怎樣對其進行補償和支持。只有形成明確的、固定的法律規定,才能讓所有相關方歸位盡責,才能讓相關各方形成良好的預期,而不是在災難發生之后‘等著’政府的’政策支持和救助。同時政府應該要“精準扶助”,優先支持最受打擊的實體商業服務業和制造業。”

此外,在應對此次疫情的過程中,有不少商戶此前購買了營業中斷險,現在已經報案尋求理賠。“這種做法以后會更加成為常態。這也意味著,未來與商業地產經營和營業相關的保險險種可以更加多元,更加細分,形成市場化的理賠機制。”王永平說。

疫情不會改變商業地產未來狀態 商業地產仍要回歸商業本質

此次疫情中,不少商業關門閉客,民眾更加依靠社區和電商,對此有不少觀點認為疫情結束后人們將更加習慣于線上消費,大型商業業態形式有可能因此而改變。

對此,王永平認為:“如果說此次疫情就能改變人們的消費方式,改變商業地產的模式,甚至使商業地產逐漸消失,我覺得這是有些夸大其詞。這次疫情雖然對實體商業打擊很大,但是天災短期影響大,并不能說明人們的消費需求習慣因此發生了巨大變化。所以疫情的影響不能無限放大,如果說疫情沖擊的是企業經營的短期層面,那么從中長期來看,人們對“逛商場、場景體驗、社交活動”的需求不會因為線上購物增加而降低,更可能的趨勢是線下線上融合加深。”

他列舉了海底撈、SKP和學而思三個典型商業業態,認為這三個都是2019年的線下實體商業明星,他們的成功在于將商業的本質做到了極致,即服務、產品、需求。所以商業地產也要回歸商業的本質,站在商家的角度,站在消費者的角度,思考他們消費習慣的變化,思考如何運營出商業的特色。做不好這一點,即使觸了網、上了線,也仍然沒有辦法打造爆款、形成獨特優勢。

再來看線上零售在2019年的實際情況,王永平認為“缺乏亮點”。“線上的新零售模式也慢慢觸及了天花板,流量的增長放緩,獲客成本越來越高,有的時候線上的投入成本并不亞于線下租一個柜臺的成本,線上企業到線下來開實體店的模式,也沒有達到預期的效果。”

正是因為人的需求是多元的,所以線上與線下的競合關系一直存在,從過去線上的咄咄逼人到現在雙方的勢均力敵,達到了一個均衡。“未來線上線下的融合是一個必然的大方向,但是關鍵在于大方向都知道,怎么執行具體的模式,由誰來主導,這方面還沒有突破,我覺得經過這次疫情考驗之后,大家的心態應該更平和,更明白這個道理,然后慢慢尋求融合之道。” 王永平認為。

由于此次抗“疫”中,不少隔離人群依賴線上外賣過日子,因此有些業內人士預言此次疫情過后,線下實體商業可能會面臨線上更大的競爭壓力。但王永平認為,此次全國如此空前多的人群被隔離在家,無法外出正常消費特別是聚會,這會讓大家對于線下商業面對面社交的重要性會有更深刻的體悟。

“試想,疫情徹底控制那一天,更多的人們首先是去網購還是外出狂歡聚會?”王永平說。

 
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