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史上最難大考下商業地產如何交卷? 
   2020-2-25   國際金融地產聯盟 

前言

疫情襲來,行業愕然。2020年伊始,所有從業者始料未及的是新冠肺炎疫情給商業地產行業開啟了史上最難的大考!我作為一名地產及金融領域的從業者,也一直在思考疫情會給商業地產行業帶來怎樣的“危”與“機”?商業地產不同資產類別會呈現怎樣的趨勢?商業地產從業者到底會交上什么樣的答卷?

通過與IFFRE國際金融地產聯盟眾多業內知名商業地產業主方、管理運營方、投資機構以及券商高管們的討論交流,加之我個人的一點思考,撰文如下供大家切磋。

——張平 FRICS、CCIM 

中信資本房地產部執行董事

IFFRE國際金融地產聯盟常務理事

觀點目錄

1.  疫情對寫字樓的影響相對于商業物業有滯后效應

2.  未來企業租戶付租能力關乎于疫情的長短和嚴重程度

3.  遠程辦公會變革但不會取代線下辦公

4.  寫字樓資管將面臨史上最嚴峻的防疫考驗

5.  疫情后長租公寓并非消費升級而是消費分級

6.  疫情導致品牌商開店意愿跌至冰點,社區商業領先復蘇

7.  物流租戶短期承壓但整體已贏得市場信心

8.  疫情過后資產證券化前景展望

9.  呼吁減免商業地產業主方的“房產稅”

01

疫情對寫字樓的影響相對于商業物業有滯后效應

總體而言,寫字樓面臨的是疫情和經濟環境綜合效應的影響。疫情對寫字樓的影響相對于購物中心、百貨商場等商業物業有明顯的滯后效應。餐飲業、旅游業、零售業等服務業先受影響,之后可能傳導到某些生產服務業。影響的程度更多取決于本次疫情時間的長短。經濟有自己運行的規律,傳導需要時間。疫情影響到寫字樓需求端,以2003年非典及2008年經濟危機的經驗來看,滯后的規律是通常是6個月左右的時間。如果說中美貿易戰是長期影響的話,希望疫情的影響是短期波動的,但疫情導致中小企業的經營壓力對于部分寫字樓需求造成的負面影響可能會持續。

為什么中小企業對于寫字樓、購物中心、聯合辦公等這些商業地產而言這么重要?根據2018年國務院統計數據,我國中小企業貢獻了50%以上的稅收,60%以上的GDP,70%以上的技術創新,80%以上的城鎮勞動就業崗位,90%以上的企業數量。根據仲量聯行的研究統計,2019 年北京甲級辦公樓市場租賃成交中,承租面積小于 1,000 平方米的中型、小型企業占比超過 50%,是辦公樓需求的主要來源。因此中小企業經營壓力的增加,將對辦公樓市場的需求產生一定程度的消極影響。

本次疫情之下,相比中小企業而言,大型企業壓力相對可控。從寫字樓面積需求行業角度看,TMT行業、醫藥行業這些可能受益的行業,未來進而穩定或增加面積需求。傳統寫字樓的韌性行業如金融、專業服務業相對而言抗壓能力較強,預計需求會保持穩定。

02

未來企業租戶付租能力關乎于疫情的長短和嚴重程度

寫字樓市場就是經濟發展的晴雨表,經濟形勢直接影響寫字樓市場表現。短期而言,這次疫情對寫字樓上半年的影響類似2003年非典對市場造成的短期影響,主要體現在租戶實際看房量的銳減,市場潛在的搬遷、擴租等選址需求暫時停滯或延緩。預計4月份之前選址看房客戶量將明顯低于往年;預計5月以后會逐漸增加。即使大部分業主都提供了力度較大的優惠條件,但很可能出現很多寫字樓租戶重新選址動機不足的現象,部分中小面積租戶選擇原地續租,以不變應萬變。預計今年下半年選址的活躍性會上升,不過今年整體收取租金的月份會減少。目前來看,央企和高科技企業、醫藥企業、金融、專業服務業所受影響相對有限。以北京寫字樓市場為例,各區域表現就有所不同。新興市場如豐臺科技園商圈、麗澤商圈,2019年就出現過因為一些中小企業沒有如期拿到融資導致剛剛簽完租賃合同就出現退租現象,但是同期央企租戶的表現則非常穩定。而在以高科技互聯網為主要租戶的中關村商圈和上地商圈,所受影響整體有限,滯后效應也不一定明顯。總體來看,寫字樓市場的未來走勢取決于企業的付租能力和企業經營受疫情影響的嚴重程度。如果持續時間短,可能中小企業付租能力和承租能力受影響,如持續時間長,某些大企業的付租能力也會受影響。寫字樓市場未來一兩年表現都不容樂觀。雖然受此次疫情的影響不如商業市場顯著,但也需要一定時間才能恢復。

03

遠程辦公會變革但不會取代線下辦公

在此次疫情的影響下,遠程辦公成為2020開年復工的首選方式。遠程辦公和共享工具是提高辦公效率的手段。作為傳統辦公方式的補充,電話會議、視頻會議等遠程辦公在此次疫情中成為很多公司首先采取的臨時復工解決方案,最大程度上降低了員工面對面工作和差旅帶來的病毒傳播的潛在風險。但需要說明的是,遠程辦公并不是革命性的變化,經歷了此次疫情,相信更多人體會到了集中辦公的高效和必要,因此預計疫情過后集中辦公仍是各公司的首選。目前遠程辦公在美國也僅是少數公司在實踐,遠程辦公會變革寫字樓使用的靈活性、便捷性、效率性,甚至是顛覆某些辦公傳統觀念,但并不會也不能完全取代線下的實體辦公。

04

寫字樓資管將面臨史上最嚴峻的防疫考驗

本次疫情中,日常防疫管理問題成為寫字樓運營者面臨的首要問題,可以說寫字樓資管將面臨史上最嚴峻的防疫考驗。

第一,寫字樓的人員持續密集程度遠高于購物中心等商業物業。整體而言,寫字樓的使用率約為70%甚至更高,而購物中心的使用率通常為50%-60%左右。雖然寫字樓的人均辦公面積在國內普遍約為每人10平方米,但隨著辦公租賃成本的上升,辦公室內的共享空間在加大,人均的實際工位面積在縮小。通常而言,10平方米的人均辦公面積指標包含了會議室、茶水間、獨立辦公室等面積的計算,再加上很多企業近年來在采取多人共享靈活工位,很多員工的實際辦公距離甚至不到一米,這樣的員工密度給寫字樓的防疫工作帶來了巨大的挑戰。而購物中心除超市、藥店等生活必需的配套業態正常營業外,很多商戶閉店。隨著逐漸復工,寫字樓相對較高的人員密集度及常見的大開間式工位集中辦公區,將給防疫工作帶來巨大挑戰。

第二,從軟性管理和物業而言,很多樓宇并沒有前置建立過自己樓宇的《流行病計劃指南》、《流感預防計劃》以及《應急預案》。因此,當疫情來臨時很多業主方也是摸著石頭過河,面臨很多未知的挑戰。建議業主方可以參考具有一百多年歷史的國際最佳實踐經驗總結,由BOMA制定的《商業樓宇流行病計劃指南》就是很好的參考和借鑒。以針對傳播性極強的流感為例,北美很多寫字樓業主方都是根據該指南提前制定的本樓宇的防疫計劃及應急方案。一旦疫情來臨,則會快速啟動“流行病計劃委員會”來指導和落實具體的防疫工作,使得業主方的團隊以及外包商的團隊都可以有條不紊的開展“戰疫”工作。此前國內很多業主方對防疫工作都不夠重視,希望此次疫情能提起業主方應有的注意,真正做到防疫工作的未雨綢繆。

第三,從硬件來看,很多寫字樓的空調系統等硬件設備設施面臨極大的運營挑戰。例如,有些寫字樓不能開窗,在疫情期間就關閉了全樓的中央空調,北方的租戶員工就出現了在室內也要穿著羽絨服一邊戰嚴寒、一邊戰疫情的辦公場面。然而,當空氣傳播性疾病暴發流行時,直接關閉商業建筑的暖通空調系統是不理性的,從專業角度來說,應該更大程度的保證新風換氣,盡量去稀釋空氣中的細菌病毒并保證租戶的滿意度。例如,盡可能采用全新風方式運行的,不再次利用室內回風。如無法關閉回風,或沒有新風,則無法消除病毒影響,則建議不要使用空調。

第四,引導樓內租戶正確防疫抗疫,最大程度避免租區內感染發生也是所面臨挑戰的重中之重。例如疫情后的員工復工中如何減少接觸,避免交叉傳染,在這一點上,更讓我們認識到一方面,樓宇硬件中科技和新材料的應用有很大升級空間。另一方面,需要攜手租戶進行合理的員工密度降低、室內防護等措施。

第五,各類別分包商、供應商的管理與服務所面臨的考驗。有很多分包商、供應商的工作人員甚至沒有經歷過2003年的非典疫情,在業主方缺少本樓宇的《流行病防御指南》的情況下,如保安、保潔、員工餐廳等供應商的服務品質差異化更加明顯。

很遺憾看到廣州、北京等地均已出現寫字樓內感染案例。隨著越來越多寫字樓租戶人員的復工,全國的寫字樓資管行業將面臨史上最嚴峻的防疫考驗。可以說,大考才剛剛開始。

05

疫情后長租公寓并非消費升級而是消費分級

受本次疫情影響,長租公寓出租率有所下降,而通常春節過后應該是租賃旺季。預計今年將以穩定現有租戶為主。同時承租人的支付能力可能受到經濟影響而下降。

謹慎樂觀地看,因為長租公寓以長租約為主,疫情短期影響相對略輕,不過預計續租及應收都會被客觀情緒影響。

長租公寓是剛需,而個人或家庭實體的租賃需求無法通過線上化來滿足。長租公寓的部分租戶對私密性及有品質、有服務、有良好環境、健康安全的居住空間會產生更高的需求,因此長租公寓消費并非升級,而是分級。

特殊時期人們更能體會到穩定安全居所的重要性。對于已簽約的穩定客戶,長租公寓的運營方應利用疫情時機給予租戶更多人性化的關懷,提供更多細致的服務及實惠,用真誠與溫暖對待每一位歸來的租戶,在對突發事件做好隔離和應對的同時,不要歧視和埋怨來自相關地區的承租人。只要服務做好,長租公寓的品牌價值會更加凸顯和差異化,服務上品、美譽度高的品牌就會贏得更多租戶的高度忠誠,獲取更大市場份額。就長租公寓領域的資本市場而言,今年下半年到明年或將迎來大魚吃小魚的行業并購,從而導致交易活躍度會上升。

此次疫情過后,健康生活的管理將會是一種常態。一個擁有優質服務的居住空間,或者說一支可提供優質服務的運營管理團隊可以在類似此次疫情這樣的特殊社會環境中助力人群的日常管理服務,使人們能夠安心安全居住。

這次疫情促使互聯網經濟繼續凸顯本身的優勢,也是長租公寓業降低浮躁指數、回歸初心的好時機,線上推廣與服務將是增量的新機遇,同時也會為行業帶來新的發展機會。正如2008年美國次貸危機時,公寓REITs逆勢上漲,這也是持有型長租公寓的行業特點。也希望長租公寓做好“戰疫”,練好內功,提升自身的品牌價值。

06

疫情導致品牌商開店意愿跌至冰點社區商業領先復蘇

首先疫情對項目招商影響較大:2019年年底品牌商開店意愿和近幾年的歷史數據相比幾乎達到谷底,原本預計今年會強勢反彈,但是受疫情影響,今年品牌商開店意愿將進一步下降。例如喜茶,原計劃全年開店1000家,目前調整為500家,非常具有主流品牌商代表性。

本次疫情對已開業商業項目運營影響也很大:首先,持續營業成本高企,疫情防控成本和運營風險均有上升;其次,品牌商經營壓力非常大,且會向后傳導一段時間。比如餐飲成本持續存在,特別是人員成本,即使業主方給予一定免租優惠,餐飲企業主的損失至少有3個月以上的利潤,致使月折舊增多,會產生免租、延長租期等一系列請求,使經營壓力往后傳導;體驗業態也面臨同樣問題,并且大都無法通過線上來代替;第三,通常階段性2個月以上的疫情,不但會擴大網購人群的規模,而且會使消費者更加依賴并習慣于網購模式,降低線下消費比例,這會帶來更長期更深遠的影響。

疫情對籌建中的項目影響更大:首先,項目工期至少延后3個月,財務成本、人員成本、物料成本等會顯著增加;第二,餐飲及體驗業態開店乏力,出租率和開店率大幅下滑;第三,電商愈加強勢,實體零售開店乏力;第四,疫情對酒店、旅游等文旅影響,也將傳導到商業地產建設投資上,致使項目延后或停建;第五,傳導到投資端,會影響階段性的投資熱情,整體行業影響會在下半年至明年顯現出來。

疫情過后,預期零售市場仍會出現類似2003年非典疫情之后的報復性消費反彈,但一旦中小企業困境導致的部分消費者收入下滑造成購買力下降以及全民網購習慣導致的過度線上消費依賴性,或將成為實體零售行業面臨的史上最嚴峻的挑戰。面臨困境的同時,同樣也有市場機遇可循:第一點,對于投資人而言,為了抵抗風險提升效率,未來將委托有更強危機應對能力的專業團隊來管理購物中心。也就是購物中心的專業資產管理能力未來將進一步分化加劇。第二點,社區商業率先復蘇。好的社區商業由于對人流的聚集性要求較低,但同時又能滿足居家生活的剛性需要, 因此將在市場復蘇中走出更快的一步。第三點,實體零售業向“新零售”的全面轉型,如果將線下實體商業打造成類似盒馬生鮮一樣,具有強大的線上購物半徑的新零售,將是提升品牌或項目未來的抗風險能力以及可持續競爭力的關鍵。

07

物流租戶短期承壓但整體已贏得市場信心

疫情對物流倉儲業短期造成一定壓力,這也是對商貿企業租戶的信心和續租能力的考驗。一些商貿企業租戶也向物流倉儲業主方爭取租金的減免。但隨著居民網購生活必需品的激增以及新零售的線上火爆,物流倉儲的前景被投資者持續看好。

通過這次疫情,國家也會更加重視物流倉儲基礎設施建設,尤其是冷庫和冷鏈運輸,以及公共基礎物流戰略倉的前置。從資本市場來看,物流企業股市表現良好,呈上升態勢。以順豐、德邦、申通、圓通、韻達等上市物流公司為主的“申萬二級物流指數”為例,2月3日開盤最低4211點,目前收盤4851點,漲幅約為15%,跑贏了上證指數的平均水平,可見整體資本市場對物流板塊的認可度有明顯提升。同樣,一些傳統的金融機構和投資機構也都在把目光投向物流倉儲行業,而不同類型的資本對物流產業的態度也體現了各自不同的回報需求。

08

疫情過后資產證券化前景展望

通過香港、新加坡交易所中境內資產的出海REITs的走勢看,疫情對金融領域的影響已經顯現,目前已經相對較低的市凈率繼續下行,估值縮水,說明疫情的影響已傳導到基礎資產在中國境內的境外REITs市場表現。從中長期看,經濟是影響金融的主因。短期貨幣寬松可能會對高評級主體的債務資本市場融資有直接便利,對于發行量擴大有支撐。從去年經驗看,在經濟態勢不好的背景下,貨幣寬松比較難擴展到信用寬松。今年經濟工作的重點還是要通過具體財政政策來體現。對資金充足的投資機構來說,預計今年二三季度將能在投資市場上看到不錯的收購機會。

本次疫情沖擊下,大多數行業都受到了一次性沖擊和影響,無論是債權資產、收益權資產和不動產資產,基礎資產本身的現金流和基礎資產(含底層不動產物業)的估值都受到了影響,這是檢驗資產證券化項目第一還款來源可靠性、現金流覆蓋程度、內部增信等基礎設計是否有效的時刻,也有部分項目可能會觸發外部增信,因此從一定程度上是檢驗基礎資產及產品是否禁得住這個“試金石”檢驗的一個時點。預計新發行的無強主體增信項目僅憑現金流發行成功的難度會增大。短期內因為疫情的沖擊,輿論承壓最大的就是中小企業和單體項目,銀行的資金(政策導向業務除外)很可能為了風險規避而傾向強主體。中期來看,如果次級政策導致無風險利率繼續下行的話,會進一步出現投資人關注純資產項目以獲取更高收益的情況。受疫情影響,一季度全社會各行各業工作進度都受到不小影響,預計今年ABS業務不會有顯著增加。

09

呼吁減免商業地產業主方的“房產稅”

當下,抗擊疫情是第一要務,但后續的經濟發展舉措如何落地至關重要。我們看到全國范圍內,無論寫字樓、購物中心、聯合辦公、物流倉儲等商業地產領域的很多業主方,都盡其所能已經為其資產的租戶方或多或少的進行了租金減免,以減輕租戶的壓力,攜手共擔疫情造成的負面影響。所以,在此呼吁政府針對已經給予過租戶租金減免的業主方免除或減少“房產稅”等相關稅費負擔,一方面,鼓勵更多的商業地產業主方參與到與租戶共同進退的措施中,對租戶尤其是中小企業進行租金減免或延遲繳納;另一方面,商業地產業主方在本次疫情中受到的影響也非常顯著,也需要減輕原本已經受到的租金損失、現金流缺失等業主方的財務負擔;此外,商業地產與住宅有本質區別,減免商業地產業主方的“房產稅”并不違背“住房不抄”的原則,有利于疫情后激勵商業地產業主方盡快激發商業地產活力,為廣大人民群眾創造更美好的生活服務,有利于保持社會穩定,提振消費的宗旨。綜上所述,減免“房產稅”對于商業地產業主方所持資產的良性運轉和穩定發展至關重要。


由此可見,疫情當前,中國商業地產行業已經迎來了史上最難的大考,從購物中心到寫字樓,從供給端到需求端,從資產端到資金端,從租戶到業主方,都面臨了前所未有的巨大挑戰!塞翁失馬焉知非福,“危”與“機”并存,希望商業地產專業人士們在挑戰中通過不斷思考、不斷創新、不斷實踐來挖掘新機會,未來更加重視ESG即環境(Environmental)、社會(Social)和公司治理(Governance)在商業地產中的實踐,眾志成城,共克時艱!一起努力,爭取交上一份盡職盡責合格的答卷!

 
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